La vendita di una casa affittata è legittima e prevista dalla legge, ma devono essere considerate alcune implicazioni pratico-legali. Stando a quanto riportato dall’articolo 1599 del c.c., l’inquilino ha il diritto di rimanere nella casa fino alla scadenza del proprio contratto. Il proprietario, durante la compravendita, ha invece l’obbligo di informare il potenziale acquirente del contratto di locazione. Prima della scadenza del contratto sarà quindi possibile il trasferimento di proprietà mediante rogito notarile e le stesse regole sono applicate ai contratti di locazione ad uso commerciale.

Gli obblighi dell’inquilino e la comunicazione di vendita

Gli inquilini devono consentire al proprietario l’accesso all’immobile per mostrare la casa a potenziali acquirenti. In caso di rifiuto, per legge, l’inquilino potrebbe essere ritenuto responsabile contrattualmente ed essere soggetto a risarcimento danni. Viceversa, l’obbligo del locatore è quello di informare il conduttore della volontà di non rinnovare il contratto, comunicazione che deve essere inviata almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto di locazione. In caso di mancato rinnovo, esiste per l’inquilino la possibilità di esercitare il diritto di prelazione, cioè di acquistare l’immobile. Bisogna precisare che questo diritto può essere esercitato solo in mancanza di altri immobili di proprietà, se il proprietario intende cedere l’immobile alla prossima scadenza del contratto e entro 60 giorni. Se la vendita avviene molto prima della scadenza del contratto, è possibile vendere l’immobile se l’acquirente desidera subentrare come locatore; viceversa, l’unica via percorribile, è una risoluzione anticipata consensuale del contratto di locazione.

Nel momento successivo alla vendita, all’inquilino deve essere data comunicazione di avvenuta cessione. A partire da tale data, nel caso in cui sia stato mantenuto il contratto di locazione, saranno quindi versati i successivi canoni all’acquirente, dal momento che la cessione del contratto comporta il subentro dell’acquirente in tutti i diritti del venditore.

Pro e contro: fattori da considerare

Per quanto prevista dalla legge, la vendita di un immobile in affitto può  presentare pro e contro che andrebbero considerati durante la fase di compravendita. In alcuni casi, è probabile che l’acquirente chieda un deprezzamento dell’immobile, in relazione ai tempi necessari per entrarne in pieno possesso. Oppure, l’acquirente potrebbe desiderare diventare locatore. In questo caso, la presenza di un conduttore rappresenterebbe un vantaggio per la vendita.

Il momento del trasloco è un evento particolarmente stressante, non soltanto dal punto di vista logistico ma anche perché implica significativi cambiamenti di routine. Esistono di fatto molte ricerche a riguardo, che hanno evidenziato come l’ansia da trasloco possa avere un forte impatto sulla salute. Ma cosa è causa di stress?

Una delle difficoltà maggiori riguarda certamente la definizione della propria identità, legata in modo innegabile a quella che si è soliti definire “casa”. Il trasloco implica di fatto l’adattamento ad un nuovo ambiente e, spesso, uno stravolgimento delle proprie abitudini. Fonte di stress è quindi spesso una paura anticipatoria, la paura che la propria vita sia stravolta e che si possa faticare a costruire nuovamente una base sicura.

Gestire lo stress da trasloco: come farlo?

Tra i fattori che maggiormente incidono sul vissuto legato al trasloco, vanno sicuramente considerate le motivazioni e il contesto in cui si verifica. Importanti fattori protettivi sono scelte consapevoli, personali e condivise dal nucleo familiare, che possono condurre a pensare al trasloco come ad un momento di rinnovamento, di rinascita e di modifica di una situazione attuale indesiderata. Un contesto supportivo è quindi indispensabile per vivere al meglio questo momento, organizzandolo non solo in termini di gestione del tempo, ma anche di “preparazione emotiva” al cambiamento.

Uno dei primi consigli per affrontare lo stress da trasloco è quello di accettare le proprie emozioni. L’ansia è una reazione adattiva e in quanto tale va accettata, specie in un momento di transizione come quello del trasloco. L’accettazione delle proprie emozioni è il primo passo per affrontare al meglio le situazioni stressanti e per affrontare con lucidità le nuove sfide. Una maggiore consapevolezza emotiva è propedeutica a una migliore pianificazione, oltre che alla ricerca di supporto esterno, entrambi fattori indispensabili per affrontare lo stress da trasloco. Reclutate amici, parenti, partner. Il momento del trasloco può diventare anche divertente, se accolto con entusiasmo.

In ultimo può essere utile anche prepararsi all’evento, immaginandosi nella futura casa. In letteratura è in effetti riportato quanto possa essere funzionale il ricorso a tecniche immaginative e di rilassamento, per distogliere l’attenzione emotiva dal presente e proiettarsi in una situazione futura.

Capita con una certa frequenza che l’inquilino danneggi alcuni degli elementi dell’arredo come: termosifoni, sanitari, porte e infissi, della casa in cui vive e che il proprietario lo scopra alla scadenza del contratto.

Quando ciò accade è l’inquilino a dover provvedere al risarcimento?

I danni dell’inquilino: i più comuni

A volte è sufficiente un momento di distrazione per far cadere un pesante vaso, rovinando una o più piastrelle. Anche una semplice doccetta potrebbe provocare una crepa nella vasca, qualora dovesse cadere dal supporto.

Esistono assicurazioni (di norma si tratta delle assicurazioni di responsabilità civile privata) volte a coprire gli incidenti provocati dagli inquilini.

Tuttavia, tali polizze non prevedono la copertura dei danni “graduali”: ne sono un perfetto esempio i muri ingialliti a causa del fumo della sigaretta. Escluse dalle polizze di responsabilità civile privata sono anche le modifiche attuate volontariamente dall’inquilino, ad esempio il ricorso alla tappezzeria nella cameretta dei bambini. Il proprietario potrà richiedere all’inquilino di riportare la stanza alle condizioni originarie.

Cosa ha stabilito la Corte di Cassazione in merito al risarcimento

In base alle indicazioni della Corte di Cassazione, sono due le tipologie di reati riconducibili al conduttore. Si sta parlando dei danni all’abitazione (in toto o in parte) e della sottrazione di oggetti situati in origine nell’appartamento affittato.

E’ fondamentale sottolineare come l’inquilino sia responsabile anche nel caso in cui a danneggiare la casa siano terze persone ospitate al suo interno.

Il risarcimento del danno include i canoni previsti fino alla naturale scadenza del contratto d’affitto.

Non è previsto risarcimento per danni sorti per circostanze “inevitabili” e “imprevedibili”, come i danni derivanti dall’invecchiamento, in primis le tracce lasciate dai quadri sulle pareti.

Il conduttore non potrà essere incolpato neppure se dimostrerà che quanto accaduto sia casuale o, comunque, a lui non imputabile.

La sentenza n. 4148/19 della Cassazione ha indicato come il danneggiamento aggravato (la distruzione della casa) o l’appropriazione indebita di oggetti, non prevede unicamente la responsabilità civile, ma anche quella penale. Un grave danno obbligherà inevitabilmente l’inquilino a rimborsare le spese previste per la riparazione. Il risarcimento dovrà coprire anche per il tempo perso a causa dei lavori di riparazione, che lo costringeranno a lasciare sfitto l’immobile.

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